到底是谁抬高了你的房租?

到底是谁抬高了你的房租?今天,GGV看到一个非常残忍的数据:

  2018年7月,北京(楼盘)每平方米的房租达到了92.33元/月,同时,排名第二的深圳(楼盘)是84.8元/月,直甩了将近10块。

  几年前,我们已经接受了这辈子再怎么追,都赶不上房价这个事实。

  没想到奋斗了几年后,我们却连房租都赶不上了。

  北漂们站在丰台、大兴、密云的郊区中心,无数次向天质问——到底是谁抬高了我们的房租?

  为此,我们先和GGV纪源资本的执行董事Joshua吴陈尧聊了聊。

  Joshua,你觉得这次房租上涨背后的原因是?

  核心原因还是有效供给不足。

  一线城市还是有一定的空置率,以后有了房产税会好一些。但优质供给相对需求而言肯定不够。

  我看到有一个数据说,机构出租房源往往能占到12bet手机官方网站租赁总供给的25%—30%,但中国品牌的长租公寓的规模市占不到2%。当然长租公寓增速非常快。

  所以我觉得租房市场总体上还是有效的、市场化的。某一个中介机构、一个品牌的长租公寓,很难影响到整体的房租市场。

  有人说,有一天,租房市场也会像P2P一样暴雷,你怎么看?

  我觉得这个观点不太恰当。

  房屋就是租赁物,租金是预付的,付不了租金了,主人就会把东西收回。

  即便长租公寓会借助金融杠杆,但是房租付费周期比较短,在金融属性上,并不是有破坏性的事情。

  至于对最终承租人的法律保障,这就是一个普通商业民事行为,就像我们平时一对一地和房东打交道,也不能确保不会产生纠纷。

  另外,品牌的长租公寓,竞争是很激烈的。

  政府如果不设置有形或无形的进入壁垒,这个市场竞争还是会比较充分的。

  租客的房租也是按季度付,如果长租公寓不付业主房租,业主当然可以解约,但这时候租客完全可以和业主直签,双方至少保证价格上站在各自角度不会更差。

  GGV怎么看待租房市场的动荡?

  从GGV而言,我们看好大消费升级趋势下的租房品牌化、机构化。

  我们认为从分散到集中,一定会带来效率提升,包括房屋装修改造的效率、运营的效率、获客和BD的效率以及资金的效率。

  某种程度上来说,这就是当年连锁经济型酒店对线下小旅馆的改造。

  对于房租问题,Joshua从投资人的角度给出了他的见解。

  如果你还感兴趣更加全盘的分析,我们为你摘编了黄志龙老师的观点,供参考:

  究竟是哪些因素推动了房价上涨?

  第一,长期因素:供需缺口。

  我们首先来观察影响租赁市场供需平衡的基本面因素。

  需求不足,主要指以下三个方面:

  1,北京人多——人口疏解并没有达到预期效果。

  2017年6月《北京城市总体规划(2016年-2035年)》发布之后,北京市政府开始大规模拆除边远地区的自建出租房、合租房,疏解低端产业流动人口,同时进一步收紧户籍政策、入学资格管控,希望通过“三控(房、户、学)”等强力措施,实现控制常驻人口总数的目标。

  然而,“三控”的实际效果并不乐观,2017年常住人口仅下降了2.2万人,相对于2170.7万人的常驻人口总数(参见下图),几乎可以忽略不计。从北京地铁乘客量数据看,2018年北京常住人口甚至可能重新恢复增长。

  2,北京有钱人多——高收入群体占比高、收入增长快。

  仅有人口流入还是不够的,房租的快速增长还需要租房人群收入的高速增长来支撑。根据智联招聘薪酬大数据报告,2018年夏季求职期平均薪酬超过万元的唯一城市是北京,紧随其后的是上海(楼盘)、深圳、杭州(楼盘)和广州(楼盘)(参见下表)。

  更为重要的是,北京市是互联网IT产业和金融从业人员最为集中的地区,这两大行业又是公认的高收入行业,起薪高、增长潜力大的特点突出。

  2018年上半年,北京市金融业增加值占GDP比重继续保持在18.79%的高位,互联网IT产业占比也高达11.6%(参见下图)。

  2,雄安新区对于北京产业和人口疏解力度和进度,可能低于预期。

  最近的一些___息表明,雄安新区规划和建设进度可能低于市场预期。事实上,今年4月发布的《河北雄安新区规划纲要》提出的两阶段目标,分别为2035年目标和___中叶的目标,并未提及2020年短期目标,更没有对短期内人口规模、产业指标进行明确界定。

  可以预见,未来3-5年内,雄安新区建设重点是规划、拆迁、生态整治、交通基础设施建设等方面,短期内对北京市人口疏解和产业转移的影响力将比较有限。

  供给不足,主要包括房源供给总量不足和结构性难题两个方面:

  1,结构性难题是指,居民通过购房满足居住需求的渠道受阻。(有钱也买不到房)

  2016年10月份以来,北京市的限购、限贷、限商、限离、限企等房地产调控政策相继落地,加上北京是全国唯一的、多年实施“按个人转让住房所得20%征收个人所得税”的城市,这使得2017年北京市房地产交易陷入冰点,全年新房和二手房交易分别仅为10.4万套和13.3万套,都大幅低于2015年和2016年的成交量(参见下图)。

  史无前例的调控政策只是一方面,另一方面是超高的房价水平让许多年轻人难以承受,他们不得不进入租赁市场。

  2,总量问题表现在,从供应租赁房土地到形成有效租赁房供应,有1-2年滞后期。

  从2015年初住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,到党的十九大报告把“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”作为住房供给制度的国策,租赁住房市场发展成为北京市解决住房问题的两大支柱之一。

  一直到2017年11月,北京市发布《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,计划在2017年-2021年五年内供应1000公顷集体土地用于建设租赁住房,政策出台后的2017年完成供地203.9公顷,完成率102%,年均建设规模200万平米和50万套。

  然而,从这些土地供应,到最终形成租赁住房的有效供给,存在1-2年滞后期。从北京市住宅新开工面积、施工面积和竣工面积增速可以看到,今年1-7月,北京住宅竣工面积同比增速为-10.7%,延续了2017年以来的大幅萎缩趋势,而反映前期土地供应大量增加后的影响——住宅新开工面积、施工面积增速则在2018年以来迅速“由负转正”,1-7月二者增幅分别达到21.5%和10.2%,均创下了2016年以来的次高水平(参见下图)。

  第二,资本涌入或是近期房租暴涨主因。

  以上是影响北京房屋租赁市场供给、需求、政策等基本面因素。值得注意的是,2018年以来特别是最近几个月,北京房租短期大幅暴涨,还有一个关键力量是各类社会资本全面进入租赁市场。

  为何资本会全面介入到住房租赁市场?其原因有三个方面:

  1,社会资本参与住房租赁行业的发展,符合中央和地方政府鼓励租赁市场的方向。

  2,北京作为全国住房供需失衡最严重的城市,资本具有巨大的炒作空间。

  3,北京租金回报率极低,具备上涨潜力和空间。

  事实上,2017年下半年以来,北京租金价格开始快速攀升,租金回报率也从2017年10月的1.35%的历史低点上升到2018年7月的1.57%,但这与已公开发行的长租公寓ABS和REITs产品收益率4.5%-5%仍有较大差距,上涨空间较大。

  稍微留心就可以发现,资本力量在租赁市场早已行动。据链家自如公布数据,2015年长租公寓门店增长率不足15%,2016年增长率为35%,2017年增长率高达40%。

  当前,资本主导的品牌长租公寓已初具规模,行业排名前十的品牌公寓管理房屋间数(套数)均已过万(参见下图)。其中,行业龙头链家自如在北京、上海、深圳等一线城市管理公寓数,两年内翻了一番,从2016年年中的25万套上升到2018年6月末的60万套;万科泊寓规模紧随其后,在2018年6月末也达到了14.5万套。

然而,当前品牌公寓占整个租赁市场的比重仅为2%左右,远低于发达国家25%-30%的平均水平,这也就出现了最近几个月大型品牌长租公寓大规模烧钱抢占房源、争夺租赁市场定价权的现象。

  然而,当前品牌公寓占整个租赁市场的比重仅为2%左右,远低于发达国家25%-30%的平均水平,这也就出现了最近几个月大型品牌长租公寓大规模烧钱抢占房源、争夺租赁市场定价权的现象。

  对于这种现象,北京市住房管理部门已及时介入干预,严控品牌公寓囤积炒作房源。

  值得提醒的是,若想从根本上解决房租上涨的压力,需要在加快租赁房有效供给的同时,进一步明确长租公寓的市场管理规则,防止市场过度炒作,加剧房租上涨的压力。

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