业绩会直击| 规模之重 北辰实业李伟东:我们对负债“谨慎”

在前两年的基础上,北辰实业表示2018年,公司争取实现销售154万平方米,签订合同金额240亿元。对比2017年,这个目标则仅增长17亿元。

三面临海,零距离俯瞰维多利亚港,这里是可以将绝佳海景一览无遗的香港四季酒店。每年3月,都有数不清的房企选择在这个维港边上的酒店发布业绩,对外展示一年的辛劳成果。

3月22日的主角之一,是北辰实业。过去的2017年,北辰实业合约销售223亿元,同比下降1.3%,合同销售面积124万平方米,与上一年相比,跌幅达到20%;均价为17983.87万元/平方米,对比去年上升了23.34%。

销售下降,均价上涨。这或许可以给规模落后中的北辰实业带来一丝安慰。按照北辰实业的对行业未来的预判,地价成本占比越来越高,但是售价却难以有效提升,因此会给企业利润空间、营销售都带来一定的负面影响。

从公布的业绩来看,2017年北辰的表现还是在“消极”预测之外的。观点地产新媒体从现场获悉,2017年受益于可供结算面积增加,北辰实业的营业收入同比上升57.24%,达到153.03亿元,归属母公司净利润为11.4亿元,同比上升89.88%。

其中,北辰实业的发展物业实现营业收入125.92亿元,同比上升78.21%;投资物业(含酒店)实现营业收入25.99亿元,同比上升6.32%。

虽然过去的几年中,北辰实业一直强调“投资和开发协同发展”,但是可以发现,不管是资产还是利润,开发物业都占据着绝对的话语权。在业绩会现场,北辰实业财务总监崔薇表示,资产分布上,北辰实业的发展物业和投资物业基本是28开。收入上,则是房地产开发占82%,投资物业占比18%。另外,开发物业的利润占比是68%,投资物业则为32%。

房地产开发上的倚重,让北辰不得不和大多数房企一样,卷进土地市场的争斗中。据副总经理郭川透露,过去的2017年北辰实业分别在无锡、海口、武汉、成都及其周边竞得土地共计9宗,新增土地储备约194万平方米,其中权益土地储备约127万平方米。

截止2017年末,北辰实业的总土地储备为935万平方米,规划总建筑面积1763万平方米,共有拟建、在建项目38个,分布于北京、长沙、武汉、杭州等14个城市。相对于一年销售100多万平方米的货量,现有的土地储备足够北辰实业未来6年的销售。

不过需要注意的的是,在北辰实业扩展的项目中,包括了位于海口秀英区和成都双流区2宗地块,地价合计31.08亿元,均属于溢价率比较高的项目。

具体为,以8.06亿元获得成都双流区地块,总建筑面积为7.98万平方米,折合楼面价10100元/平方米。以10800元/平方米的楼面价来算,溢价率达到68.33%;另外下属子公司还以142.11%的溢价率,拿下海口秀英区一宗地块,总地价23亿元,计容建筑面积20.6万平方米,折合楼面价11164元/平方米。

粮草储备上的慷慨,让北辰实业年内的负债进一步上升。观点地产新媒体从报表获悉,截止2017年末,北辰实业的资产负债率为83.29%,对比2016年的80.96%上涨了2.33%。与2015年相比,更是大涨8.32%。短期负债方面,2017年流动比率同比下跌0.09,为1.78;速动比率为0.44,下跌0.05个百分点。

财报显示,2017年末,北辰实业的负债总额为666.18亿元,比上年期末增长27.89%。其中预收款项为225.64亿元,占负债总额33.87%,占比下降1.36个百分点;借款(不含债券)266.09亿元,占负债总额39.94%,占比上升0.52个百分点;应付债券(含一年内到期)52.89亿元,占负债总额7.94%,占比上升0.32个百分点。

对于现有资产结构如何调整?现场总经理李伟东回应观点地产新媒体的疑问时表示,负债率最近两年有所增高,主要是在土地储备上增加了投入,依靠市场融资、现金流等加快周转。“目前公司在负债率的控制上还是比较严谨的,我们主要处于中等偏下的水平。在今后的几年,我们也会控降资产负债率,优化资产水平。”

对于未来的销售目标,北辰实业显得保守许多。2016、2017年,北辰实业实现的销售金额分别为226亿元以及223亿元,在前两年的基础上,北辰实业表示2018年,公司争取实现销售154万平方米,签订合同金额240亿元。对比2017年,这个目标则仅增长17亿元。

对此李伟东则称,“从市场放量的角度来看,相当长的时间里还是比较稳定的。”因此在销售安排上,北辰实业会逐年提高,而不是产生比较大的波动。

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