长租公寓,上市续命?

  (11月22日-23日,来第十二届创业家年会,与牛文文、俞敏洪、周鸿祎,一同见证新一亿中流。文末点击阅览原文报名!)

  来历 |  子弹财经

  作者  |  谢媛媛责编  |  林中

  在买房遇冷、租房逐步成为趋势的大布景下,长租公寓一度被看作是风口上的职业。

  入局者将盈余的期望寄予于规划化效应,但盲目寻求覆盖率又让长租公寓服务商堕入泥潭:房子高收低租、装饰本钱只增不降等问题使得企业大幅亏本,一起带来了巨大的资金压力。

  职业在不断经过融资续命的一起,还催生出“租金贷”等问题。为了解困,服务商只能经过上市寻求资金。

  近期,青客和蛋壳相继赴美IPO,但问题在于,上市真能帮滋长租公寓改写命运吗?

  01扩张催生租金倒挂

  除掉传统中介,长租公寓被分为房企系公寓、集中式公寓和涣散式公寓。

  而涣散式公寓运营商因为入局早、拓宽方法更灵敏(涣散在各个小区),是现在开业规划最大的分支。此次上市的蛋壳和青客就归于涣散式公寓。

  这类长租公寓服务商的营收来历根本都分为两方面:一是扮演“二手房东”的人物。事务流程首要是从房东处租借房子,改形成标准化房间后再出租给有租房需求的客户,赚取租金利差。二是收取服务费。

  2018年,蛋壳公寓取得“租金+服务费”总收入为26.75亿元,而青客公寓因为规划不及蛋壳,2018财年(2017年9月-2018年9月)运营收入仅为7.97亿元。当然,两者之间相差了30万套房源。

  蛋壳的扩张要比青客强烈许多。到2019年9月30日,该公司已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都等13地商场,共运营房源超越40万间,2015年末至2018年末三年年复合增加率达360%。

  相比之下,青客的推进速度要缓慢一些。到2019年6月,青客公寓在北京、上海等地共具有10万套房源。从2012年至2018年复合增加率为114.4%。

  规划的扩张也加重了长租公寓租金倒挂的问题。无论是蛋壳仍是青客,在营收增加的一起,公司亏本的问题也越来越大。

  蛋壳公寓招股书显现,2017年,蛋壳公寓净亏本2.72亿元,2018年净亏本13.69亿元,2019年前9个月净亏本25.16亿元。与蛋壳相同,青客公寓也现已接连亏本三年,累计亏本超11亿元。

  而形成这种状况的原因,就在于长租公寓背面昂扬的租金本钱和一系列运营本钱。

  财报数据显现,2018年蛋壳租金本钱为21.72亿元,包括出售、装饰、办理等其他运营本钱费用17.25亿,算计占收入比重达145.7%。青客的租金本钱为6.65亿元,其他运营本钱及费用为6.52亿元,算计本钱占比为165.2%。

  而为了进一步扩展商场占有率、取得定价权,蛋壳、青客还在不断提高旗下运营房源数量。这意味着两大长租公寓服务商还需要引进大笔资金。

  依据招股书,蛋壳和青客此次IPO征集到的资金用处都将拓宽事务规划放在了首位,其次是出资于技能方面和基础设施。

  02价格战导致低赢利

  无论是商场需求仍是方针导向,长租公寓都被视为具有巨大的幻想空间。

  艾瑞咨询陈述显现,2018年我国住所租借商场规划到达人民币1.8万亿元,估计到2023年将增加至人民币3.0万亿元。在国内的住宅租借大商场中,长租公寓企业仍有巨大的增加空间。

  与此一起,方针扶持也进一步推进了长租公寓的职业开展。

  2016年,《关于加速培养和开展住宅租借商场的若干意见》发布,提出要“以树立购租并重的住宅准则为首要方向,健全以商场装备为主、政府供应根本保证的住宅租借系统。”而在第二年,决议计划部分再次提出要树立“多主体供应、多渠道保证、租购并重”的住宅系统。

  越来越多的玩家携本钱大举涌入,自若、蛋壳、魔方、城家等均有强壮的本钱方站台。

  就蛋壳而言,建立仅4年现现已历了7轮融资,明星组织接连不断,包括战略出资者TigerGlobalManagement、蚂蚁金服、高榕本钱、愉悦本钱,融资金额约8.8亿人民币。就在本次提交招股书之前,蛋壳刚刚完结了D轮1.9亿美元融资,出资方为CMC本钱和春华本钱。

  但这仍不能满意长租公寓对资金的需求。仍以蛋壳为例,自2017年开端,蛋壳公寓前后共取得融资金额约达60多亿人民币,三年下来亏本40亿左右。

  当时账面显现,到2019年9月30日,蛋壳公寓账面现金及现金等价物(包括现金、存款及受限资金)为23亿元人民币,但其间1.9亿美元D轮融资是最近才完结的。也便是说,在这之前蛋壳的账面现金流更少。

  值得一提的是,房源本钱过高并非彻底归结于外部商场要素。关于大部分长租公寓来说,其构建的商业逻辑是先广泛撒网,在商场占有率上下功夫。

  当房源扩张到达必定程度,就能够完成规划化盈余,乃至具有定价权。而为了抢占房源,各渠道之间采取了剧烈的价格战。

  我爱我家(000560,股吧)原副总裁胡景晖在2018年曾宣布言论称,为了扩展规划,长租公寓服务商以高于商场正常价格20%到40%的起伏争抢房源。

  本钱被进一步推高,但收入却没能跟上脚步。据克而瑞研讨数据,长租公寓职业均匀赢利水平仅在2%-4%,现金流回正周期至少在6年以上,归于微利型职业。

  自若CEO熊林也曾揭露表明,长租公寓大多是靠低赢利、大规划来运营的。

  直到现在,蛋壳、青客这些急速扩张的渠道,间隔发生规划效应仍很悠远,但两家渠道的租金本钱还在不断上涨。

  这种状况之下,渠道还能保持多久呢?现在青客现已运营7年,蛋壳也有4年。

  也有不少渠道觉得期望迷茫挑选退出。据21世纪经济报导,本年朗诗、远洋等房企剥离长租公寓事务,万科、碧桂园、世联行(002285,股吧)等也已暂缓旗下长租公寓事务的扩张。

  此前大都靠主业补助长租公寓事务的开发商和服务商,也开端缩短长租公寓事务,比方我爱我家。

  到本年6月,我爱我家旗下的“相寓”在管房源共有29.24万套,其间太原、天津、北京、杭州4城依据租借商场意向,自动削减租借需求下降区域和租金下降区域的在管规划,下降不良库存。到本年6月30日,“相寓”全国均匀出租率为94.7%,空置期为9.7天。

  03爆雷引发严峻监管

  部分渠道的退出,减轻了职业竞赛的压力,但长租公寓渠道内部的资金链问题却越来越严峻。

  从事房地产服务的房东东网站依据媒体揭露信息计算,到现在,全国呈现严峻运营问题的公寓已达38家,其间有28家资金链开裂。

  尤其是本年下半年,公寓爆雷数量骤增,杭州鼎家公寓、上海爱公寓、姑苏乐栈公寓等多个触及“租金贷”的长租公寓企业资金链开裂。

  在扩张的压力下,过火依靠“租金贷”融资现已是职业界的普遍现象。长租公寓经过租金让利等方法,引导租客运用消费贷分期付房租,一次回收全年租金。

  这样做的优点是,渠道在扣除如期向房主付出的房租后,能够积累下很大一部分资金用于规划扩张。

  关于寻求规划快速扩张的渠道来说,这是一个重要的资金来历。但关于整个商场来说,此举存在很大的危险。

  一旦渠道资金周转呈现问题,就会面临无法向房主续租的问题,终究或许导致的成果便是渠道跑路、房主收房,而租客在没有房住的状况下还要付出消费借款。

  潜在的危险日益露出,监管方开端出台相应措施。

  从2018年8月份开端,北京、上海、浙江等多省市开端监管租金贷事务,不少银行直接叫停了该事务,导致长租公寓融资受阻。租户也在认识到“资金贷”的危险后,在租借的付款方法上变得保存。

  就蛋壳招股书来看,在2017年、2018年和2019年前9个月,蛋壳公寓共有91.3%、75.8%和67.9%用户运用租金贷,呈显着的下降趋势。

  受爆雷、跑路事情的影响,此前方针鼓舞的住宅租借专项债券也随之遇冷。

  2018年,在方针的推进下,房企专项债券的请求迎来窗口期,多家企业专项债券的发行也为企业弥补了运营资金。

  但是进入下半年,状况扶摇直上,房企和地产基金主导的住宅租借专项债屡屡遭监管层间断或停止,如把戏年、中城联盟等企业的住宅租借专项公司债券均遭停止。

  值得注意的是,在扩展规划的一起,长租公寓运营商还需要重视空置率问题。

  房子空置是形生长租公寓服务商亏本的又一原因。财报数据显现,在到2019年6月30日的9个月内,青客的入住率从去年同期的91.7%下降至90.6%;在2017年、2018年以及2019年前9个月,蛋壳公寓的入住率分别为85.8%、76.9%和86.9%。

  一方面急需资金扩展商场份额,另一方面几个重要的资金来历均遭到阻止,上市看上去成了长租公寓续命的新期望。不过在二级商场,缺少好的商业化形式相同会被诟病。

  上市只能给渠道带来一时的救援,能不能取得商场的终究认可,是蛋壳、青客等公司接下来要面临的应战。

  *本文精选为“子弹财经”(wwwhygc)原创,i黑马授权转载。

本文首发于微信大众号:i黑马。文章内容属作者个人观点,不代表态度。出资者据此操作,危险请自担。

内容版权声明:除非注明,否则皆为本站原创文章。

转载注明出处:http://www.lxzwe.com/jingyan/553.html