孙宏斌谈判桌上的地产大佬们

会做生意的孙宏斌:同一笔生意他赚1600亿,富力赔了4.6亿

  孙宏斌谈判桌上的地产大佬们

  

架不住天天有肥肉送上门呀。

  架不住天天有肥肉送上门呀。

  作者丨杨凯

  这些贱价促销的优质财物,块块都是主人家的心头肉,假如不是真实没方法,谁会舍得丢。

  【找上门来】“我从前问个不休,你何时跟我走,可你却总是笑我一无一切……”

  2017年万达年会上,时任亚洲首富王健林热心豪放地唱了这首崔健的《一无一切》。没想到“一语成谶”,也是这一年,几经奋斗,他做出了那个困难的决议:

  卖掉文旅和酒店项目。

  王健林想到的榜首个人便是孙宏斌。理由很简单:胆子大。

  其时,孙宏斌的融创净财物还缺乏400亿,可自由支配的账面现金才520亿。

  王健林一个电话打曩昔,孙宏斌当即就答应了。“王健林榜首个找我就谈成了,他人没时机。”

  孙宏斌答应得太快了。所以,朋友们接二连三地打来电话,有的说危险太大,有的说太灵敏,劝他三思而后行。

  这样的电话接得多了,孙宏斌爽性换了电话号码。想劝孙宏斌的人,都找不到他了。

  换了号码后,他只告知了王健林和几个关系密切的银行、金融机构的高管。买卖落地前,他承受《我国经营报》采访时说:“现在知道这个新的电话号码的人,不超越30人。”

  报价很快敲定:631.7亿。

  时刻虽短,但孙宏斌账算得很清。他当年在清华大学读硕士学的是水利,天天与流体力学、数据建模打交道。这么多年了,算账方面,除了贾管帐,他没输过任何人。

  他一边答应王健林,把文旅和酒店打包都买下,一边打着自己的小算盘。

  比起酒店,孙宏斌愈加看中的是13个文旅城。不久,他就找来富力地产老板张力,参加这场买卖。

  可直到签约前一天,张力仍在摇晃。前夜说不买了,签约现场说要买,却又现场杀价。把王健林一行人搞得贼憋屈,所以就有了我国最有名的摔杯事情。

  几经曲折,买卖终究仍是落地了。

  时隔两年,孙宏斌笑到了最终。按他的说法,万达文旅城现在现已出售了1600多亿,狠赚了一笔。而他看不上眼的酒店事务现在正在蚕食富力地产的赢利。本年上半年,富力地产的酒店事务亏本4.6亿元。

  比较万达并购的好事多磨,这回的举世世纪和年代举世收买案要顺畅许多。

  “咱们谈了一个多小时,基本上定了七七八八,后来就去喝酒了。”100多亿的收买案就跟去菜市场买菜差不多。

  从2019年6月7日,两人经过中间人介绍,榜首次在无锡碰头,并开端确认并购意向,到11月27日融创正式发布买卖布告,一共才花了5个月零20天。

  在此之前,孙宏斌和“西南会议大王”邓鸿彻底不认识。

  项目的优质众所周知。财物包与最初的万达文旅规划挨近,并且总负债只要170亿。

  关键是这么大一块肥肉仍是自动送上门的。

  孙宏斌说,“咱们买东西是很抑制的”。但总架不住天天有肥肉送上门呀。

  2014年的绿城、佳兆业等几宗失利的并购案里,孙宏斌体现得当,帮融创在圈子里积累了不错的口碑。尔后,越来越多并购案自动找上门来,孙宏斌乃至有些目不暇接。

  138亿接盘联想控股地产事务、斥资超60亿争夺金科股份控股权、26亿入股链家、165亿驰援贾跃亭……短短4年多时刻,融创先后完结数十笔大大小小的并购,并购规划超越2000亿。

  并且,绝大多数都是自动找上门来的。

  宋卫平、郭英成、王健林、贾跃亭、邓鸿、卢志强、李嘉诚……孙宏斌的谈判桌上现已坐过数不清的大佬了。

  【地主家也没余粮了】

  这些贱价促销的优质财物,块块都是主人家的心头肉,假如不是真实没方法,谁会舍得丢。

  这些年,王健林为万达文旅倾泻了很多汗水。他曾有一个庞大的文旅帝国梦:打造东方好莱坞,对标美国迪士尼。

  从2009年的长白山世界休假区项目开端,简直一切的文旅项目都是王健林亲身上阵,以身作则。

  万达官方微信大众号曾泄漏过王健林的一天行程:清晨四点一刻起床,当日飞翔6000公里,逗留两个国家三个城市。

  王志纲之子王大骐描述王健林:“除了歌唱外,他有什么兴趣喜好?没有。作业便是他最大的喜好,他就喜爱四点起床,就喜爱看着一栋栋楼起来,怎样把迪士尼干死,怎样让老外信服。”

  王健林对万达文旅寄予厚望,“文明旅行已成为万达商业地产之外的中心支柱产业,并且我自己这三年对商业地产干预很少,全力抓文明旅行”。

  怎奈2017年,万达流年不利。

  债款和现金流压力真实太大。Wind数据显现,到2017年7月25日,万达存量债券规划超越800亿元,位居职业榜首。

  万达商管2016年港股私有化退市时还签下对赌协议,若2018年8月31日前不能回A股上市,需回购悉数股权,本息算计超越300亿元。可其时,万达商管回A股IPO审阅一向卡着不动。

  断臂求生是燃眉之急。

  与融创的世纪并购案敲定后,有人玩笑王健林:“当孩子养,当媳妇夸,当猪卖,乃首富之道。”

  但王健林对万达文旅确是真爱。两家公司的买卖协议里清晰许诺了四个不变:“品牌不变”“规划内容不变”“项目建造不变”“运营办理不变”。

  即使项目现已不属于自己,王健林仍是期望它们可以顺畅落地。

  怕融创迫于资金压力影响项目建造,王健林还帮融创托付借款296亿用作买卖的第四笔尾款支付,适当于“万达借钱给融创收买”。

  没人能幻想王健林这次“割肉”有多悲伤。

  此前,王健林性情高调,爱讲演、爱出版、爱上节目,“一亿小方针”的梗人尽皆知。买卖完结后,王健林像变了个人,简直从大众视界中彻底消失。

  与老王相同,举世世纪和年代举世也是邓鸿的心头肉。

  会议项目是邓鸿终身至爱,也消耗了很多汗水。从1994年出资14亿建成都世界会议展览中心开端,他在这行现已摸爬滚打了25年。

  靠一己之力,邓鸿把成都会议项目做到了极致。可他的梦很大。他理解,要想走向更大的舞台,就必须有强有力的辅佐。

  邓鸿找的榜首个辅佐是云南城投。

  2016年5月,云南城投斥资59亿元收买了举世世纪34.23%的股权,又增资59亿,总计取得51%的股权。

  其时有媒体问他是否有隐退之意。邓鸿说:“会议旅行是倾慕20年为之努力奋斗支付的,不舍得抛弃脱离。协作并非脱离而是强强联手、优势互补,重组之后肩上的担子更重了,职责更大了,不敢有半点喘息和松懈。”

  2017年11月,云南城投拟以236亿元,收买邓鸿旗下举世世纪100%的股权。

  又有人说“邓鸿套现脱离”,江湖再无“西南会议大王”。

  为此,邓鸿在微信朋友圈发布了一则1200多字的声明。他重申自己不会脱离,“新的公司渠道更大了,一系列大型的文旅会议项目正在全国打开。新的大幕现已敞开,吾辈只争朝夕!”

  

只可惜,云南城投早已自顾不暇,帮不了邓鸿完成愿望。一年半今后,重组撤销。

  只可惜,云南城投早已自顾不暇,帮不了邓鸿完成愿望。一年半今后,重组撤销。

  本年上半年,云南城投归属于上市公司股东的净赢利约-10.63亿元,同比下降了567.25%。

  到现在,云南城投已接连9个陈述期内财物负债率超越88%;到本年9月,云南城投的财物负债率高达91.29%。

  邓鸿这才找上了孙宏斌。

  外表看来,举世世纪和年代举世仍处于盈余状况,实际上债款和现金流压力很大。

  152.69亿的并购款之外,两边在协议中还设定了杂乱的买卖条款。

  举世世纪及年代举世的股权很多处于质押状况。协议规则,签订合同的半年内,两边需求各自免除担保。其间,融创和邓鸿等6名自然人需求免除的担保额度为156.93亿元。按股权份额换算,融创大约需求承当80亿。

  到2019年8月31日,举世世纪和年代举世总负债为284.76亿元,减去云南城投集团担保的80亿元后,剩下204.76亿元。融创大约需求承当104.43亿元债款。

  别的,依据两边协议,融创还需出资40亿元,与云南城投子公司建立一支专门的地产出资基金,出资年限不得低于2年。

  孙宏斌支付的总价值挨近400亿。

  地主家或许真的没有余粮了。无论是王健林、卢志强,仍是邓鸿,假如不是真实没钱,谁乐意贱价促销自己的优质中心财物。

  孙宏斌只是在正确的时刻出现在了正确的当地。即使没有融创,他们也会想方法卖给万科、恒大、碧桂园……

  【没得选】

  本年11月5日,在民生银行不动产金融年会上,孙宏斌说:“房企主战场已从抢增量转到抢存量。”谁有资历抢存量呢?头部企业。5年后,TOP5要占到职业30%左右。

  存量博弈的进程便是大鱼吃小鱼的进程。

  

我国指数研究院的统计数据显现,2019年前三季度50个代表城市商品住宅月均成交规划降至2015年同期水平。

  我国指数研究院的统计数据显现,2019年前三季度50个代表城市商品住宅月均成交规划降至2015年同期水平。

  第三季度,一线城市商品住宅月均成交面积为58万平方米,同比下降8.1%;二线代表城市月均成交面积约89万平方米,同比增加0.3%;三线代表城市月均成交面积约33万平方米,同比下降约6%。

  在“房住不炒”的基调下,2019年前9个月算计发作415次房地产调控,改写了前史纪录。

  融资端的调控最为丧命。2019年以来,现已有超越25次针对房地产资金链的方针。

  融资越来越难。

  一起,因为2015年地产公司债及中期收据发行量较大,本年是房企偿债高峰期。下半年,房企的到期债券为1706亿元,处于前史高位。2020年下半年至2021年上半年,房企到期债券将打破3000亿元,债款压顶不远了。

  这种情况下,变卖财物是仅有的挑选。

  能被融创等头部公司并购现已是最走运的事了。那些不良财物压身的中斗室企就只能等死。

  中斗室企的隆冬现已来了。

  11月14日,因多项信息未发表,颐和地产及其董事长何建梁被证监会出具警示函,共涉9笔违约债款,总计18亿人民币、5000万美元。

  本年以来,现已有银亿、上置集团、粤泰控股、三盛宏业等多家老牌房企爆雷。

  人民法院布告网显现,到11月20日,房地产敞开商的破产数量现已高达446家,均匀每天就有1.5家房地产企业倒地破产,创下前史纪录。

  曩昔,中斗室企大多靠价格优势维生。存量博弈年代,价格战成了头部房企最有力的兵器。

  以恒大为例,为了加速回款,恒大较去年提早一个月建议金九银十的抢收战。8月20日,恒大推出“全国532楼盘,闪购7.8折”促销活动;各项优惠叠加最低6折起,每日还推出不定量的特价房。

  作用适当明显。9月,恒大完成合约出售金额831.1亿元,环比增加73.8%,同比增加31.9%,改写了公司单月出售纪录。

  2016年,融创出售均价是20480元每平米,接连4年维持在2万元以上。2017年,出售均价降到了16380元每平米。本年以来出售均价现已降到14590元每平米。

  降价影响下,融创出售面积逆势增加。

  本年9月,融创出售金额629.1亿元,同比增加18%,创前史同月最高出售规划;10月,融创完成合同出售金额约644.3亿元,同比增加23%;前10月,融创累计完成合同出售金额约4339.2亿元,同比增加17%。

  

未来,职业洗牌将进一步加速,马太效应加重已是必定。

  未来,职业洗牌将进一步加速,马太效应加重已是必定。

  我们坐在同一张赌桌上,跟牌的时分和和气气,真到了梭哈的时分,中斗室企的底牌彻底不够看。

  局势比幻想中严峻。

  “活下去”——2018年万科秋季例会上那三个血淋淋的大字,现在已然成为中斗室企的生计现状。

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